Chuyên gia khuyên nếu tự tin về kỹ năng xác minh quy hoạch và pháp lý, bạn có thể mua đất, ngược lại nên cân nhắc chung cư và vay thêm vốn.
Tôi là người trẻ tuổi, đi làm tích lũy được 1,3 tỷ đồng. Thu nhập hàng tháng sau khi trừ chi phí tầm 20-30 triệu đồng. Tôi chưa có gia đình và ở cùng bố mẹ tại TP HCM.
Với điều kiện tài chính trên, tôi nên mua đất ở hay đầu tư mua nhà chung cư hình thành trong tương lai?
An Khương
Chuyên gia tư vấn:
Bạn đang phân vân giữa việc mua đất ở (đất thổ cư) hay mua nhà chung cư hình thành trong tương lai. Tôi xin nêu những ưu và nhược điểm của hai lựa chọn này xét trên các phương diện sau.
Trước hết là về hiệu suất sinh lợi kỳ vọng. Thông thường, khi thị trường bất động sản không bị thanh khoản kém hoặc đóng băng, giai đoạn trước khi nhận bàn giao căn hộ là lúc mang lại nhiều lợi nhuận cho người mua nhất. Ở những thời điểm sau khi dự án cất nóc hoặc ngay khi nhận bàn giao, người mua có thể chuyển nhượng và có lợi nhuận từ 25-50% giá trị khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
Trường hợp người mua nắm giữ căn hộ lâu dài, thống kê của các công ty bất động sản cho thấy mức tăng giá bình quân hàng năm của căn hộ như sau. Nếu khách nắm giữ căn hộ dưới 3 năm (tính từ khi nhận bàn giao đến lúc bán) có thể đạt mức tăng giá 10% một năm; nắm giữ dưới 6 năm, mức tăng giá khoảng 8% một năm. Ngoài ra, căn hộ chung cư sau khi nhận bàn giao còn tạo ra dòng tiền với hiệu suất cho thuê khoảng 4-6% một năm (hiệu suất tính trên tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê chia cho giá trị căn hộ).
Tuy nhiên, có một đặc điểm cần lưu ý là sau 6 năm kể từ khi nhận bàn giao, tốc độ tăng giá của căn hộ sẽ bão hòa và gần như chỉ tăng rất ít qua các năm. Những số liệu trên thống kê dựa trên những căn hộ có giá 4-5 tỷ đồng trở xuống. Với những căn hộ giá trị cao hơn, các con số kể trên sẽ thấp hơn.
Còn đối với đất ở, hiệu suất tăng trưởng về giá thông thường sẽ tăng đều giữa các năm. Tuy nhiên, hiệu suất tăng giá chỉ đạt mức bình quân 8-9% một năm với đất ở trung tâm TP HCM và có thể đạt mức 10-12% đối với đất ở vùng ven hoặc lên đến 15% một năm với đất ở tại các tỉnh xa TP HCM.
Liên quan pháp lý và tiến độ dự án. Những căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, rủi ro lớn nhất bạn phải đối diện là chủ đầu tư không hoàn thành dự án đúng tiến độ. Do đó thời điểm nhận bàn giao có thể bị trễ hoặc tệ hơn là dự án có thể không thể tiếp tục dẫn đến người mua bị chôn vốn trong dự án một khoảng thời gian dài.
Ngoài ra, một số căn hộ chung cư sẽ gặp vấn đề về pháp lý của chính chủ đầu tư dự án, khiến cho người mua nhà không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Tất cả những điểm này làm ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư và lợi nhuận của bạn.
Đối với đất ở, bạn sẽ tốn nhiều thời gian, công sức và cả chi phí để kiểm tra tình hình pháp lý, quy hoạch, tranh chấp… của một mảnh đất, đặc biệt là mảnh đất ở các tỉnh xa TP HCM. Đây là một điểm gây khó khăn cho những người mua bất động sản không có nhiều kinh nghiệm.
Tính thanh khoản. Thanh khoản của hai loại hình bất động sản trên, ngay cả khi thị trường đóng băng như giai đoạn gần đây cũng ở mức tương đối khả quan. Thực tế, tính thanh khoản của căn hộ (đã có sổ) sẽ nhỉnh hơn đất ở tại khu vực vùng ven TP HCM một ít. Nếu bạn chọn đất ở tại các tỉnh xa TP HCM, tính thanh khoản sẽ kém hơn và thời gian đầu tư để mảnh đất đạt lợi nhuận kỳ vọng có thể lâu hơn.
Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ vay vốn ngân hàng. Xét khoản tiền tích lũy hiện nay của bạn, để mua được căn hộ hình thành trong tương lai ở TP HCM, bắt buộc phải vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp này, dòng tiền tích lũy hàng tháng của bạn hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, bạn chỉ có thể lựa chọn các nhà băng có trong danh sách ngân hàng liên kết với dự án, đôi khi lãi suất hoặc điều kiện vay không hoàn toàn phù hợp với tiêu chí của bạn.
Ngược lại, nếu lựa chọn mua đất ở, bạn có thể lựa chọn mua đất tại các tỉnh xa TP HCM mà không cần sử dụng vốn vay. Nếu bạn thích mua đất ở tại TP HCM hoặc lựa chọn mua đất ở tỉnh có giá trị cao hơn phần vốn đang có, bạn sẽ phải vay vốn ngân hàng. Lợi thế so với căn hộ chung cư là bạn có thể lựa chọn các ngân hàng có lãi suất và điều kiện vay tốt, miễn là ngân hàng bạn chọn có chi nhánh tại mảnh đất mà bạn muốn mua.
Tóm lại, bạn có thể chọn mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai để đầu tư nếu sẵn sàng chấp nhận được các vấn đề sau. Đầu tiên là rủi ro sẽ bị chôn vốn trong khoản đầu tư của mình nếu dự án bạn mua gặp vấn đề về tiến độ thi công bàn giao; đánh giá khả năng trả nợ của mình trong dài hạn là ổn định; cần thêm dòng tiền cho các mục tiêu tương lai; không có quá nhiều thời gian để tìm hiểu về pháp lý, quy hoạch…cũng như tìm những mảnh đất tốt để đầu tư.
Ngược lại, nếu bạn tự tin về khả năng tìm kiếm được mảnh đất ở phù hợp, khả năng định giá được bất động sản cũng như kỹ năng tìm hiểu quy hoạch, pháp lý… đồng thời bạn không có nhu cầu tăng thêm dòng tiền hàng tháng, việc lựa chọn một mảnh đất ở sẽ phù hợp hơn với bạn.
Tạ Thanh Tùng
Trưởng phòng Bất động sản
