Dù thị trường bất động sản ngày càng phát triển, cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng nhưng đất nền vẫn chiếm ưu thế trong lựa chọn đầu tư của người Việt. Đặc biệt, ở những giai đoạn thị trường đi xuống, ưu thế này càng thể hiện rõ. Sức hút của đất nền dường như gắn với quan niệm lâu đời “tấc đất tấc vàng” của cha ông.
Đất nền được coi là loại hình đầu tiên, gắn với quá trình hình thành thị trường bất động sản Việt Nam, mà sự phát triển của thị trường này phần nào phản chiếu những chuyển biến của nền kinh tế thị trường ở giai đoạn sơ khởi. Trong khuôn khổ bài viết, Batdongsan.com.vn chọn đi sâu vào câu chuyện đầu tư bất động sản, bởi khẩu vị, xu hướng, cách thức tham gia thị trường… của giới đầu tư là nhân tố, chất xúc tác cho những chuyển động trồi sụt và phác thảo diện mạo thị trường. Ông Vũ Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Kosy, người có nhiều kinh nghiệm đầu tư và am hiểu về thị trường bất động sản sẽ chia sẻ với Batdongsan.com.vn về những vấn đề này.
Tôi từng nghe một chuyên gia bất động sản trong một lần đăng đàn báo chí nói rằng bản chất đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, giống như lương khô, sau này cho con cái. Nhà đầu tư mua và quên nó đi, cần tầm nhìn 5-10 năm. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Đất nền là một sản phẩm đầu tư như nhiều sản phẩm bất động sản khác: chung cư, condotel, biệt thự biển… Mỗi sản phẩm có một cách đầu tư khác nhau. Nhưng về cơ bản, trong đầu tư, có đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn.
Đất nền có nhiều loại, không chỉ đất nền dự án mà còn có đất nền thổ cư, đất nền nhà phố hay đất xen kẹt. Nhu cầu đầu tư của khách hàng cũng đa dạng như các loại đất nền. Có người đầu tư tích trữ đất, thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ mua đất, mua xong và để đấy. Có người lại chỉ lướt sóng đất.
Đầu tư lướt sóng, trung hạn hay dài hạn thì xuất phát điểm đầu tiên là nhu cầu bản thân. Có người muốn đầu tư dài hạn nhưng không thể lao theo cuộc chơi dài hạn vì họ không có tài chính. Có người muốn đầu tư ngắn hạn nhưng họ không thể đi quãng đường ngắn bởi sản phẩm đấy không phù hợp cho ngắn hạn. Thế nên trong đầu tư bất động sản, cái đầu tiên nhà đầu tư phải xác định là nhu cầu của chính mình. Tất nhiên, điều kiện tiên quyết là họ phải có một khoản tiền và muốn đầu tư.
Như vậy, ngắn hạn hay dài hạn sẽ phụ thuộc vào nhà đầu tư và phụ thuộc vào diễn biến thực tế của thị trường?
Về cơ bản, phương án thời gian đầu tư là đánh giá chủ quan của khách hàng. Đa phần những nhà đầu tư thành công với đất nền là họ xác định dài hạn, chứ không xác định lướt sóng ngay từ đầu. Cái ngắn hạn sẽ nằm trong cái dài hạn. Thời điểm thích hợp họ sẽ quyết định bán. Với những nhà đầu tư dài hạn, họ luôn quan tâm đến kinh tế vĩ mô địa phương, tính pháp lý, quy hoạch, tiềm năng tăng giá theo thời gian. Họ có nhận định khả năng tăng giá và điểm rơi của thị trường, của sản phẩm họ đầu tư.
Còn đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư xem xét tính pháp lý, tiến độ xây dựng và giá ở thời điểm đã mua. Bởi tiến độ xây dựng và tính pháp lý sẽ quyết định về giá. Cũng là dự án đó nhưng khi pháp lý chưa đủ, tiến độ xây dựng chưa hoàn thiện, mới ở giai đoạn san lấp mặt bằng hay thậm chí chưa san lấp, nhà đầu tư vào những hợp đồng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn thì giá của nó chỉ là 10 nhưng đến khi xong tiến độ xây dựng, xong sổ đỏ, thì giá của nó sẽ là 15, 20. Họ nhìn vào những tiến độ ấy để lướt. Lướt sóng thực chất là tận dụng tiềm lực và thời gian xây dựng của dự án.
Đa phần những người lướt sóng lại là nhà đầu tư đến từ Hà Nội và các thành phố lớn. Giới đầu tư đến từ khu vực này đã quen với dự án trên giấy, với mô hình lướt sóng. Trong khi đó, thị trường tỉnh, người mua có xu hướng thấy sản phẩm đã rõ hình hài mới xuống tiền. Tất nhiên, khi dự án đã thành hình, họ chấp nhận bỏ ra số tiền cao hơn. Phần chênh ấy thuộc về nhà đầu tư lúc đầu.
Trong đầu tư bất động sản, 5 năm hay 10 năm, có là quá lâu cho một sự chờ đợi?
Chắc chắn đất nền để 10 năm sẽ có lãi nhưng xu hướng chôn tiền 10 năm trong đất dường như là lựa chọn của những người thuộc thế hệ cũ. Còn bây giờ, thông tin mở, chỉ cần một cú nhấp chuột, một cú điện thoại, bạn có thể nắm được lô đất bạn quan tâm ở một nơi xa xôi nào đó đang được rao bán thế nào, tình hình giao dịch ra sao. Một nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không bao giờ để tiền chết. Tiền nằm trong đất có thể sinh lời ở thời điểm nào đó nhưng về cơ bản với một nhà đầu tư thực thụ, việc đầu tư phải là gối vốn liên tục. Tôi không cho rằng đầu tư 5-10 năm gọi là đầu tư. Đấy là tích trữ tài sản thì đúng hơn.
Tôi đã nghe rất nhiều về quan điểm dòng tiền nếu cứ chôn trong bất động sản thì không khác gì một hình thức tích lũy thuần túy, tức là đồng tiền chết vì không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?
Tôi không đồng ý với quan điểm đó. Tôi cho rằng về đầu tư, mỗi người có một khẩu vị riêng. Có người thích đầu tư đất, có người chọn chứng khoán, có người chọn vàng. Với tôi, đồng tiền đầu tư đất không phải là đồng tiền chết. Như tôi trao đổi lúc đầu, đất nền có rất nhiều loại, không chỉ là đất ở nằm trong khu dân cư, mua rồi xây nhà để ở mà còn có loại hình thương mại. Với đất nền thương mại, trong thời gian chưa sử dụng, loại đất này có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh: rửa xe, kinh doanh quán ăn. Nhiều người sẵn sàng cho thuê rẻ, không đặt nặng dòng tiền hàng tháng nhưng mục đích sâu xa hơn là tính đến lãi vốn – khả năng tăng giá của đất theo thời gian. Họ thấy rõ, khi có phần thương mại vào thì giá trị của lô đất tăng cao hơn so với trước đó.
Quay trở lại, nếu như chỉ là đất nền nằm trong khu dân cư thì nó vẫn có khả năng tăng giá, chứ không phải chỉ là mua xong và ngồi đợi giá tăng. Có những nhà đầu tư mua đất nền nằm trong khu dân cư cạnh những khu công nghiệp, cạnh những dự án để xây nhà trọ. Ban đầu họ đầu tư đất. Sau đấy, thời điểm đất chưa bán được, họ đầu tư nhà trọ giá rẻ, họ cho công nhân thuê rồi khi đất được giá mới bán. Họ vẫn có khả năng sinh lời trong quá trình đầu tư.
Theo tôi, đất “bất động” hay “sống động” cũng phụ thuộc vào sự thông thái của nhà đầu tư. Tất nhiên, cái chính ở đây là không thể đi đầu tư đất nền ở một nơi đồng không mông quạnh, mà vẫn phải dựa trên các yếu tố cơ bản và nền tảng là nắm bắt được quy hoạch, thông tin, định hướng kế hoạch trong 5 năm, 10 năm tới của khu vực đó.
Nhưng thực tế là ở nhiều nơi đang hiện diện rất nhiều khu đô thị hoang hóa. Đồng tiền “bất động” ở đó. Hơn nữa, phát triển quỹ đất nền ở những khu đô thị ma này không hề mang lại giá trị dài hạn cho nhà nước. Bởi lẽ, với những khu đô thị này, nhà nước thu tiền sử dụng đất 1 lần là xong; nguồn thu từ tiền thuế sử dụng đất hàng năm không đáng kể?
Về khía cạnh này, tôi muốn nói, người làm ra các dự án như vậy đa phần là người chưa có nghề, chưa có tầm. Họ chỉ biết xin một dự án, làm quy hoạch sao cho tối đa diện tích thương mại, rồi phân lô bán nền. Họ không quan tâm đến góc độ: dự án này đóng góp gì cho xã hội, xã hội đang cần gì và mình làm dự án này như thế nào, xu hướng phát triển là gì?
Họ chỉ quan tâm đến việc ra hàng, làm sóng, đẩy thị trường. Họ không quan tâm có bao nhiêu nhà đầu cơ và có bao nhiêu người tiêu dùng thật. Họ cũng không có một concept sản phẩm thực thụ hướng đến giá trị sử dụng, hướng đến khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Những dự án này thiếu các tiện ích dành cho cuộc sống, đa phần nằm ở các vị trí không thuận lợi, không có kết nối vùng tốt với cơ sở hạ tầng trường, trạm trên địa bàn. Những dự án đó đa phần là nhà đầu cơ vào. Một số dự án có quá nhiều nhà đầu cơ dẫn đến giá bị đẩy lên cao, thị trường sau đó bị down, ít khách hàng thật mua khiến dự án bán hết mà không có một ai xây. Một số dự án vì nhà đầu cơ vào đợt đầu ồ ạt nhưng sau không vào thêm tiền, chủ đầu tư không thu được tiền để thực hiện dự án…
Bất động sản là một hệ thống từ xây dựng đến hoàn thiện sản phẩm. Concept xây dựng sản phẩm ngay từ đầu không có, thì đến lúc sẽ có sự đứt gãy của những thành tố cấu thành nên thị trường, tạo nên hiện tượng domino, thị trường tất yếu “down”.
Ông vừa nói về đầu cơ – những người có “đóng góp” không nhỏ vào sự hoang hóa của những khu đô thị ma, những cuộc nhiễu loạn về giá cả, khiến thị trường vốn yếu ớt ở tính minh bạch, công khai càng thêm tù mù. Trong mạch trò chuyện này, tôi muốn hỏi ông, đầu cơ là tốt hay xấu?
Cái gì quá đều không tốt. Nhưng thị trường phải có đầu cơ. Đầu cơ là những người tạo nên yếu tố nóng của thị trường. Họ khiến thị trường đang từ mức giá thấp đẩy lên mức giá cao. Nếu không có các nhà đầu cơ thì mức độ tăng giá ở các dự án là rất thấp. Về bài toán kinh doanh, một dự án có thể khuyến khích nhà đầu cơ. Trong một mô hình chuẩn, nhà đầu cơ ở giai đoạn 1, chiếm khoảng 30% lượng hàng và tỉ lệ còn lại phải là người tiêu dùng thật. Sự áp đảo của người tiêu dùng thật là cực kì cần thiết bởi chính họ sẽ tạo ra giá trị cuối cùng của dự án chứ không phải nhà đầu cơ. Nhà đầu cơ bất động sản đẩy giá lên bao nhiêu đi chăng nữa thì đến một mức nhất định, mức giá đó sẽ dừng lại bởi vì nhu cầu của thị trường chỉ đến đó thôi.
Tôi không đánh giá vấn đề tốt xấu của đầu cơ ở đây. Nhưng các dự án thành công đều có yếu tố đầu cơ.
Khi một dự án được tung ra thị trường, tôi đọc quảng cáo và nghe môi giới tư vấn, tôi cảm giác rằng tất cả các dự án đều đáng sống. Cứ như nơi đáng sống trải khắp Việt Nam này. Vậy theo ông, thế nào là một dự án đáng sống?
Thế nào là một dự án đáng sống? Tôi mượn lời của một kiến trúc sư nổi tiếng để nói ý này: “Bản chất của kiến tạo đô thị không phải là kiến tạo ra các khối vật chất vô hồn mà là kiến tạo xã hội. Mà kiến tạo xã hội tức là kiến tạo những cộng đồng dân cư có sự yêu thương, chia sẻ, đồng lòng và đấu tranh”.
Khu đô thị đáng sống là khu đô thị được những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp định hướng và quy hoạch ngay từ đầu: từ mật độ xây dựng, từ phân bổ tiện ích, từ diện tích thiết kế cho đến kiến trúc tổng thể của dự án. Tiếp theo đó, một điều vô cùng quan trọng ở khu đô thị đáng sống là đơn vị quản lý vận hành. Đây là yếu tố tôi cho rằng quan trọng nhất để làm nên một khu đô thị đáng sống. Đơn vị này, cùng với cư dân sẽ tạo nên nếp sống văn minh, những tiện ích phục vụ cuộc sống đích thực. Bên cạnh đó, một khu đô thị đáng sống không thể thiếu một cộng đồng cư dân lành mạnh với những gia đình hạnh phúc, tỷ lệ ở thực cao…
Vừa rồi chúng ta trao đổi về các đô thị hoang hóa, ông nói rằng người làm ra những dự án bỏ hoang đa phần là người chưa có nghề. Là một người trong nghề, quan điểm phát triển dự án của ông là gì? Quan điểm này chắc hẳn trùng hợp với quan điểm về dự án đáng sống ông vừa đưa ra?
Tôi may mắn đã được phát triển nhiều dự án bất động sản với nhiều loại hình khác nhau, từ khu đô thị các tỉnh cho đến chung cư trung tâm thành phố hay khu đô thị du lịch, condotel, hometel…. Các dự án này đều được phát triển trên nền tảng: tạo lập giá trị bất động sản gắn với giá trị cốt lõi là khách hàng. Trước khi phát triển một dự án, tôi dành thời gian nghiên cứu về kinh tế vĩ mô của địa phương nơi dự án triển khai; kế đó là nghiên cứu về văn hoá, truyền thống, phong tục tập quán, thói quen, về con người… Từ những cơ sở ấy, tôi có những dự cảm/dự đoán về tương lai của con người, vùng đất triển khai dự án và phác họa chân dung khách hàng tiềm năng của mình.
Tôi đặt ra câu hỏi: Khách hàng của mình cần gì, họ muốn gì và họ làm gì khi ở đây ? Tôi tập trung làm việc, trao đổi với những chuyên gia giỏi về kiến trúc, am hiểu văn hóa vùng miền để kiến tạo những sản phẩm bất động sản mà kiến trúc, thiết kế vừa có sự thân thuộc khi bắt rễ với cội nguồn văn hóa, tập tục địa phương vừa có sự hiện đại, thời thượng của cuộc sống ngày nay. Các dự án được bố trí các tiện ích bên trong ăn khớp với các tiện ích ngoại khu bên ngoài. Ngoài ra, tôi liên hệ phát triển, hợp tác các dịch vụ với các đơn vị uy tín có kinh nghiệm trên thị trường để mang lại những dịch vụ tốt nhất cho dự án của mình. Qua đó, giá trị dự án được nâng cao hơn rất nhiều. Bạn có thể thấy, đó cũng chính là quan điểm về dự án đáng sống mà tôi đã trả lời ở phần trước.
Học hỏi từ các vị doanh nhân lớn, tôi thấy ở họ việc kinh doanh là phụng sự xã hội. Nếu chỉ là tiền bạc đang sở hữu thì họ tiêu cả đời không hết nhưng họ làm vì trách nhiệm với công nhân viên, với xã hội… Một dự án bất động sản cũng thế, dù là một sản phẩm kinh doanh nhưng xét đến cùng, giá trị của nó phải là sự đóng góp và mang tới giá trị cho xã hội, cho khách hàng.
Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
Bài viết: Thúy An
